15%-reglen lever fortsat

 

Det har siden 1982 fulgt af den såkaldte 15 %-regel i værdiansættelsescirkulæret, at familieoverdragelser til den nære familiekreds til af fast ejendom kan ske til en pris, som afviger fra den offentlige ejendomsvurdering med +/- 15 %.

Højesteret har tidligere i en kendelse fra 2016 slået fast, at der dog ikke er retskrav på at kunne anvende 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, såfremt der foreligger ”særlige omstændigheder”. Der er altså tale om en undtagelse til hovedreglen.

Det blev dog ikke i kendelsen fra 2016 udtømmende fastlagt hvad der kan udgøre ”særlige omstændigheder”, som altså medfører at 15 %-reglen ikke finder anvendelse.

Det har medført tvivl og usikkerhed om rækkevidden og omfanget af denne undtagelse.

I en ny kendelse af den 26. april 2021 har Højesteret delvist præciseret undtagelsen, idet Højesteret fastslog, at den almindelige markedsudvikling ikke udgør en ”særlig omstændighed”, der medfører, at 15 %-reglen ikke konkret kan anvendes, idet værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering af for lav – og dette også selvom ejendomsvurderingerne er videreført uændret siden 2011/2012.

I den netop afgjorte sag var situationen, at Skattestyrelsen ikke ville anerkende værdiansættelsen af en udlejningsejendom, der var udlagt fra et dødsbo til en arving under anvendelse af 15 %-reglen.

Spørgsmålet var derfor, om Skattestyrelsen kunne kræve en sagkyndig vurdering af den (reelle) handelsværdi af ejendommen.

Skattestyrelsen henviste i den forbindelse til en prisstatistik over - efter Skattestyrelsens opfattelse - sammenlignelige udlejningsejendomme, som viste at disse ejendomme var solgt til priser, der lå væsentligt over den offentlige ejendomsværdi.

Herudover henviste Skattestyrelsen til beregninger af afkastprocenten på ejendommen, der viste at når der tages udgangspunkt i udlægsværdien, var afkastprocenten højere end gennemsnittet for området, hvor ejendommen lå.

Højesteret nåede frem til, at begge disse forhold reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav, og at det ikke er den enkelte borger – men det offentlige – der bærer risikoen for dette, og nåede herefter frem til, at den generelle prisudvikling ikke i sig selv kan være en ”særlig omstændighed”, der medfører at 15 %-reglen ikke kan anvendes.

Da de gamle ejendomsvurderinger fortsat lægges til grund ved beregning af arve- eller gaveafgiften, når fast ejendom overdrages til nærtstående efter den såkaldte ”15%-regel”. Det kan derfor stadig være relevant at foretage familieoverdragelser inden de nye ejendomsvurderinger bliver foretaget.
 

Yderligere afklaring af begrebet ”særlige omstændigheder” er på vej

Afslutningsvis bemærkes, at der i øjeblikket verserer en række sager ved domstolene omkring hvad der kan være ”særlige omstændigheder”, som måtte kunne begrunde fravigelse af 15 %-reglen i forbindelse med en familieoverdragelse.

Spørgsmålet om hvad der kan være "særlige omstændigheder" må derfor forventes, at blive yderligere afklaret yderligere i den nærmeste fremtid. 

Hertil kommer, at Skattestyrelsen den 5. maj 2020 udsendte et udkast til et nyt styresignal, omhandlende hvornår der efter styrelsens opfattelse kan ske fravigelse af 15 % reglen (der snart bliver til en 20 % regel), med henvisning til begrebet ”særlige omstændigheder”. Høringsfristen udløb den 2. juni 2020, men nyt om styresignalet har siden da været sparsom, og det er derfor umiddelbart nærliggende at antage, at Skattestyrelsen afventer (den yderligere) afklaring af begrebet i retspraksis.

Har du spørgsmål til ovenstående eller brug for rådgivning herom, er du velkommen til at kontakte Nørregaard|Mieritz Advokatfirma på post@nmaf.dk eller tlf. 88 93 95 00.